A la hora de comprar un piso o una casa en España, la disyuntiva entre obra nueva o segunda mano no solo condiciona la fecha de entrega y las calidades constructivas: tiene un impacto fiscal directo y determinante en el capital inicial que debes desembolsar.
La gran diferencia fiscal: ¿Qué impuestos se pagan?
El sistema tributario español separa de forma tajante ambas operaciones:
| Concepto | Vivienda de Segunda Mano | Vivienda de Obra Nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) |
| Tipo aplicable | 4% al 10% según la Comunidad Autónoma | 10% fijo en toda la península y Baleares (6,5% IGIC Canarias) |
| Impuesto secundario | Ninguno (AJD exento en la compra) | AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 0,5%–1,5% |
| Carga fiscal total | 4% a 10% | 10,5% a 11,5% |
En autonomías con un ITP bajo como Madrid (6%), País Vasco (4%) o Andalucía con bonificación joven (3,5%), comprar segunda mano supone un ahorro fiscal inmediato de entre el 4% y el 7% del valor de la casa.
Ejemplo comparativo sobre 250.000 € en Andalucía
Imaginemos la compra de dos viviendas con un precio de 250.000 € en Andalucía:
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Opción A (Segunda mano):
- ITP general al 7%: 17.500 €
- Notaría + Registro aproximado: 1.800 €
- Desembolso adicional en gastos: 19.300 €
- (Si el comprador tiene menos de 35 años y es vivienda habitual, el ITP al 3,5% reduciría el gasto a 10.550 €).
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Opción B (Obra nueva):
- IVA al 10%: 25.000 €
- AJD al 1,2%: 3.000 €
- Notaría + Registro aproximado: 1.800 €
- Desembolso adicional en gastos: 29.800 €
En este caso, la obra nueva exige desembolsar más de 10.000 € extra en impuestos para el mismo importe de vivienda.
Ventajas e inconvenientes para inversores
¿Por qué elegir Segunda Mano?
- Menor barrera de capital inicial: Menos impuestos a pagar en la firma.
- Entrada en rentabilidad inmediata: Puedes poner la vivienda en alquiler desde el día siguiente a la firma de escrituras.
- Ubicaciones consolidadas: Mayor oferta en centros urbanos con demanda de inquilinos garantizada.
¿Por qué elegir Obra Nueva?
- Máxima eficiencia energética (Etiqueta A o B): Menor gasto en climatización y mayor atractivo para inquilinos de alto poder adquisitivo.
- Garantías constructivas de la LOE: 10 años para daños estructurales y 3 años para instalaciones.
- Mantenimiento cero a corto plazo: Sin derramas de comunidad ni obras de reforma imprevistas.
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